张雪峰错了！6年还贷60万本金仅3万？真相是什么？

薇：teng66585

春节后关于提前还房贷要排队的新闻上了热搜，也引起了很多人的共鸣，甚至是公众人物的共鸣，因为这背后反映的是前几年高房贷利率的事实，而去年以来不断降息，房贷利率已经降至4%附近，相比前两年5%甚至是6%的房贷利率已经大幅下降，提前偿还房贷会节省不少利息，这也是为什么越来越多的人要提前还房贷的原因，也是银行为何要为此设置障碍的原因。

知名考研指导老师张雪峰也在自媒体上吐槽：6年还贷60万，利息就高达57万！也就是说6年时间还了房贷60万，本金仅仅还了3万，这个消息一出，引起了很多网民的共鸣，但是同时也引起了一些专业人士的质疑，虽然等额本息的还贷方式会导致前期大部分偿还的都是利息，但是也不会这么离谱，按照张雪峰的说法，60万中本金仅仅3万，也就是说本金占比仅仅5%，这个比例太离谱了。

张雪峰也很快意识到不对，2天后在自媒体平台进行澄清和道歉，事实是这个事情是他朋友的，总价是260万的房子（包含20万的车位），首付是80万，***180万，每年还10万，还了6年，总计还款60万，本金还剩下157万，也就是说其中本金偿还了23万，37万是利息。

这个事实就对了，一般来说，等额本息前期偿还的***中，本金也就占比30%左右，偿还的70%左右都是利息，这个比例是随着时间的拉长在变化的，偿还的时间越久，偿还的本金所占的比例就越高。

我们以张雪峰的朋友为案例，180万的***，等额本息30年，每年还贷10万的话，那么房贷利率就应该是3.8%，月供就是8387元，第一个月的月供中本金为2687元，并逐月增加 ，而第一个月的月供中的利息为5700元，并逐月递减，在第一个月的月供中，本金占比为32%，利息占比为68%。在第72个月，也就是第六年末的时候，月供中的本金为3363元，利息为5023元，本金占到月供的40%，利息占到月供的60%。等到第360个月的时候，本金就是8362，利息为27元，这个月的本金占比99.7%，利息占比为0.3%。

其实张雪峰朋友的这个案例已经是非常良心的***利率了，只有3.8%，现在的商业***利率也很难降低到这个水平，比这更低的也就只有公积金***利率了，而6年前是2016年末到2017年初，当时一线城市的房价已经涨到接近尾声了，而二线城市的房价正开始上涨，利率也开始回升了，很难想象当时有哪个城市的商业***利率会跌至3.8%，***的可能是公积金***利率和商业***利率的结合。

从这个总房价中，我们也可以推算出张雪峰这个朋友所在的城市，张雪峰那个时候应该是在北京，当然了，他的朋友不一定是在北京，从2017年初到现在，房价基本是翻了一倍，当时240万的房子，现在的总价应该是在400万左右，现在北京400万的房子应该是比较小和偏的，在上海和深圳也是如此，广州的房价要明显低一些，所以现在总价400万的房子，更大的概率是在新一线城市或者二线城市。

不管怎么说，张雪峰的朋友是幸运的，当时购房的利率只有3.8%，如果是当时普遍的5.5%左右的房贷利率，那么月供就明显增加了，经过计算，如果房贷利率从3.8%提升到5.5%，那么月供也将从8387元增加到10220，增加了1800元左右，30年的利息总额也将从122万增加到188万，足足增加66万，增幅高达50%！

总结：房贷利率的提升的本质是涨房价，房贷利率的下降的本质就是降房价，所以，各位读者，如果你之前的房贷利率比较高，要想办法提前换掉，然后还一家银行重新***，换成现在较低的房贷利率，如此一来相当于降房价了，尤其是那些房贷利率高达5%，甚至是6%的，如果当时你的是商业***，而现在可以使用公积金***了，一定要将公积金***用起来，会让你节省一大笔利息支出的。

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