薇：teng66585

对有房贷的人来说，一种重大利好来临，2月20日，央行突然宣布将房贷利率降低25个基点，对房奴来说，这无疑是一个重大的政策红包，这到底是怎么回事呢？

2024年2月20日上午9点15分，央行官网发布了当月***市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.45%，和上月维持不变，但是5年期以上LPR却从4.2%下调至3.95%，下调了25个基点，这次降息不仅出人意外，而且幅度也非常之大，这个事情就值得好好分析一下。

1、央行降息对房贷利率有什么影响？

央行这次降息，最直接的受益人就是有房贷的一族，因为5年期以上LPR实质就是房贷利率，因为只有房贷才会有5年以上的***期限，属于长期***，其他的***绝大多数都在5年以下，属于中短期***。因此，5年期以上LPR的变动其实就是对房贷利率的调整。

这次5年期以上LPR下调25个基点，这意味着房贷利率也将下调25个基点，对有房贷一族来说，可以直接节省房贷利息，那么整体月供也将降低，到底能够节省多少利息支出呢？笔者以100万的***本金为例，***期限是30年，***方式是等额本息。

月供将从4890.17元降低至4745.37元，减少了144.8元，每年将节省利息支出1737.6元，在30年的***周期中，利息总额将从76万元到70.8万元，将累计节省5.2万元。

有人可能觉得节省的这点利息没什么影响，其实笔者从2019年就撰文反复讲，办理房贷的时候一定要选浮动利率，因为固定利率是无法享受未来利率下降的红利的，而从长期来看，随着中国经济增速的放缓，甚至跌至5%以下的增速， 那么***利率也一定会随之下降，当时的***基准利率是4.9%，如今已经降低至3.95%，四五年的时间差不多降低了1个百分点，同样100万的房贷，月供将减少562元，每年就是6744元，30年就是20万。

我反复强调一个观念：降息就是降房价！我们***的房贷利率是偏高的，在2018年以前，在***基准利率基础上上浮20%甚至是30%，高的地方房贷利率甚至超过6%，如此高的利率相当于变相涨房价，而受益者是银行。如今跌破4%，这是回归正常状态，但是依然不是终点，房贷利率依然有下跌的空间。

2、除了关注月供减少，更应该关注背后的深意

今天这次降息是出乎意外的，尤其是降息力度，自从LPR实施以来，从来没有一次实施过一次性降低25个基点的降息，这说明什么呢？应该代表了相关部门的态度，有两个，第一是要降低居民房贷的负担，我们要搞国内大循环，那么就必须让老百姓有钱消费，依靠消费去拉动经济，那么降低房贷利息支出就能促进部分消费。

第二个是稳定房地产市场，对于尚未购房的人群来说，现在降息明显有两个好处，第一是将来办理房贷的时候可以有效降低利息支出，从一开始就是4%以下的房贷利率。降息是能够有助于稳定房价的，房价稳定，房地产市场才能稳定，这两年的房地产调控才会走向软着陆。

对任何一个***来说，房地产市场一旦硬着陆，带来的金融风险和经济风险都是深远的，很可能会改变整个***未来几十年的发展格局，比如日本就是很好的例子，90年代房价泡沫破裂，大量的居民背负巨额债务，用了30年才慢慢还清***，在这30年中一直被经济学界作为失去30年的经典案例。

日本在2010年被中国超越成为全球第三大经济体，2023年被德国超越成为全球第四大经济体，再过几年将被印度超越成为全球第五大经济体，这背后深层次的原因就有房价泡沫带来的影响。

中国房地产市场这两年也遭遇了重大变化，整个行业的销量已经回到10年前，全国房价也普降了15%左右，此时需要遏制住下滑的态势，让销量以及房价都稳定下来，避免房地产硬着陆，而针对房贷利率降息就是一个重要的政策工具实施的结果。

政策大幅度的变动也往往显示了管理层的态度，这次超常规的降息，或许也说明管理层对房地产的态度，当前的楼市依然处于低迷状态，必须用猛药，除了一线城市以及少数二线城市以外，限购基本都放开了，全国范围来说，工具箱已经不多了，而利息恰好是最有效的工具之一。

这次降息将对楼市有多大影响还有待观察，从资本市场来看，今日房地产开发板块上涨1.3%，表现好于上证指数以及深证成指，但是也没有出现大幅的上涨，这说明资本还是偏谨慎。

从政策制定者来看，不要大水漫灌，尤其是要吸取2015年的教训，但是站在市场的角度，利好的刺激政策过于分散了也会影响整体效果，甚至会令刺激政策打折扣，如今的楼市早已和2015年有天壤之别，供需都发生了根本性变化，是否可以再大步一点？