薇：teng66585

咱们今天来聊一个有趣的话题：从估值的角度看，中国楼市和股市的估值，谁的泡沫更大？

如果深入思考，我们能从中悟出很多关于估值的科学和艺术！

一、楼市该用什么估值？

我们都知道，给股票进行估值，最常用的方法是市盈率，也就是股价除以每股盈利。

楼市又该用什么进行估值呢？

一个房子自己能产生利润吗？

似乎只有租金可以称作利润吧。

那么，我们用价格除以每年的租金，就得到了租售比。

比如，一套1000万的房子，租金是10万，那么租售比就是100倍。相当于，假设租金不涨，需要100年才能收回本金。

似乎租售比跟市盈率很相似。

说到这里，请停一停思考一下。

假如股票不能交易，我们***能收回本金的方式就是股息。

而上市公司不会把所有利润都用来分红。

比如，一家1000亿市值的公司，净利润是100亿，但它只拿出50亿进行分红，留下50亿进行再投资。

那么股息率就是5%，相当于，假如股息不涨，需要20年收回本金。

而租售比100倍的房子，其租金回报率是1%！

以上都是假设房子和股票不能交易的情况下的***率。

从这个角度看，现在中国的租金回报率连在1.8%-2%，需要50年以上才能收回本金！

而股市这边，中证全指的股息率是2.24%，沪深300是2.88%。

静态的看，楼市的泡沫更大。

不过，如果用动态的角度看，情况还会发生很大的变化。

二、动态的看，楼市有点惨不忍睹

首先，我们看看未来租金和股息上涨的幅度。

很多人都认为房价涨，租金就会涨，但实际情况是，最近十几年，租金的上涨幅度远远跟不上房价的上涨。

以北京为例，2008年到现在，租金只涨了1倍左右。相当于每年涨4.7%左右。

而北京近15年的房价涨了多少呢？

有一个常识：租金跟房价没多大关系，租金跟供需相关。

也就是可供出租的房屋和当地人口的供需关系。

如果是三四线小城市，由于房屋过剩，人口不断流出，租金上涨的幅度更小。

咱们再看看股市这边，由于股市整体的利润增长率平均下来是每年10%左右。

所以股息差不多可以以每年10%左右的速度增长。

随便找一只沪深300的指数基金，从2005年到现在的回报接近5倍，而沪深300指数只有3.5倍左右。这就是股息复利增长的结果。（指数不包含股息再投资）

未来租金的上涨幅度有多大呢？恐怕比前十年还低吧。毕竟现在人口出生率越来越低了。

第二，房子的净资产是多少？

这可以说是一个灵魂拷问。

我们可以比较清晰的计算一家公司的净资产，但房子的净资产是多少呢？

严格来说，房子不过就是一堆钢筋混凝土，难道房子的净资产就是这些钢筋混凝土？

所以呀，房子的净资产是很难进行估算的。

这就是估值艺术的一面。

不同的地段、朝向、学区、交通都可以影响房子的价格。

有些房子发生过火灾，估值也立马打半折。

前段时间看到有人装修时把承重墙敲了，乖乖，这下可好，整栋楼都别想卖出去了。

咱们再看看股票这边。假设一家公司利润是100亿，50亿用于分红，50亿用于再投资。

用于再投资的钱虽然没有分到股东手里，但它留存在企业里会使得企业的净资产得到增厚。

请注意，现在我们讨论的是在可以交易的情况下。

那么净资产增厚，股价也就会随之上涨。

道理很简单，假设你有一个铺子，原本你打算用2万元转让，而现在你又给铺子添置了一个冰箱，那么你转让的价格就会随之提升。

但房子能出现净资产增厚吗？恐怕很难。

扎心的是，房子不但不会增厚，还会随着老化而折旧，也就是资产会越来越不值钱。

第三，你确定能租出去？

前面我都是用平均租金来计算的。但房子跟房子之间的差别巨大。

有些房子 很抢手，有些房子完全租不出去。

假如租不出去，你该怎么收回本金？

而这种租不出去的房子，相信也很难卖出去。即便卖出去了，你估计要用骨折的价格成交，那么就会严重亏损。

前些年，由于房价一直涨，所以炒房的人都是闭着眼睛乱买，心里想着：反正房价会一直涨。

这就跟股市上涨时，大部分股民也是无脑买入一样。当熊市来临，才发现有些股票不打骨折都卖不出去！（比如当年的新三板）

最近那几家退市的ST公司不就这样吗？几十万股民被埋。

当然如果你遇到一家年年亏损的企业，也肯定是吃不到股息的。只能祈祷有个傻子来接走你的股票。

但如果我们进行适当的分散，也就相当于买了一个指数，整体的股息（租金）会不断上涨。

但房子可不一样，你能怎么分散？买十几套？

中国有几个人有这资金量？

假设可以交易并经过动态的分析，大家自己就能判断楼市和股市的泡沫谁更大了。

实际上呀，现在股市不仅没啥泡沫，反而低估的很！

三、当加上杠杆后...

房子跟股票有一个很大的区别，买房通常都要加杠杆！（因为单价太贵）

那么房子可不是你想买就能买的。

当杠杆率过高时，楼市会瞬间失去流动性。

到时候，房子不是你想卖就能卖的。

没有流动性的东西，即便挂牌价是1000万，真实价格是多少呢？

所以衡量楼市的估值还需要考虑房价收入比。

当房价过度高于年收入时，价格就是不真实的！虚高而已。

其实在股市也发生过因为杠杆太高，而卖不出去的情况。

2015年的股灾就是如此。

当大家都急着卖时，股票也失去了流动性，价格就会暴跌！

四、当房子和股票可交易时，总会被玩坏

上文的分析是偏理性的方面，也是站在投资的角度来看待问题。

然而坏就坏在，房子和股票都是可以交易的！

那么在中短期，投机的成分远大于投资。

关于产权，有三大要素：交易权、使用权和收益权。

投资者着重于收益权，适当使用交易权。

也就是，他们会估算未来的投资预期回报率，买入后会持有比较长时间。当价格涨出泡沫时，他们会使用交易权薅羊毛。

而投机者几乎不看收益权，只想通过交易赚钱。

于是我们能看到很多人在租售比50倍以上还要去买房，在某只股票涨到100倍以上PE时还要去抢。

但这样的人通常都没有什么好下场。

而李嘉诚就很聪明，在租售比很低的时候买入，然后坐收租金，等到涨到比较高的时候就分批卖掉了。

当时很多人都嘲笑李嘉诚傻呢，居然卖掉了永远上涨的房子！

但问题是，谁能预测到资产上涨的顶部呢？只有傻子才执着于逃顶！

其实咱们投资股票也是一样的，在市盈率低，未来***率高的时候买入，坐吃股息。等到有傻子非要用很高的价格来买时，我们就卖给他们。（但不奢望卖在最高点）

即便没人买也没关系呀，因为我们已经做好了最坏的打算，那就是买入前就算好了光靠股息需要多久收回本金。

五、为啥大部分买房的人都会血亏？

很多人都会说：那些早期买房的人赚了大钱。

真是这样吗？

实际上，无论是楼市还是股市，永远只有极少部分人能赚到钱。

你可以想想，那些早期买了房的人，后来卖了吗？

即便卖掉后，他们是不是拿着更多本金，加更大的杠杆去买一套或者几套更大的房子呢？

现在可好了，一旦房价上涨的预期被打破，你猜他们还能在不亏损的情况下卖出吗？（你还得把利息、税收、养护、通胀等成本算上）

如果杠杆加太重，而现金流不足，那么他们很可能会面临银行强制拍卖。

到时候，估计本金都要亏进去。

当然，如果你仅仅只是买房用来自己住，那倒不存在亏钱，毕竟你的目的就是消费和享受，只不过你可能买得贵了些而已。

说到这里咱们也就明白为啥大部分人在股市也赚不到钱了。

他们呀，在上涨的时候忙着进进出出，看似赚了钱，但鼓声停止时，仍然收不了手，于是之前不管赚再多，也会一把给赔出去。

六、总结：要对估值保守点

文章开头就指出，估值有科学的一面，也有艺术的一面。

最艺术的一面就是，当价格不停上涨的时候，大家会想当然的认为估值很合理，甚至很低估。

大家会找很多理由来解释未来估值还会涨！

比如：丈母娘不会让房价跌，政府不会让房价跌，某某城市被划为新一线，中国人就喜欢买房等等。

但实际上大家不是在真的算估值，而是讲故事给自己的投机壮胆。

真正的投资者在计算估值的时候，都会更加保守一点，总是会给出三个估值：

乐观、中性和悲观情况下的估值。

并且他们不会给自己讲故事，他们只关注数据！

很多人呀，看大房子供过于求了，曾经成功下车过，但房价（股价）还是一直涨。

于是他们就怀疑自己了，莫不是中国楼市真的只涨不跌？

然后在泡沫期用更多的钱给接回来。

是不是很有意思呀？

本文的目的不是要在楼市和股市之间分出高下，仅仅是对两种资产的估值进行探讨（我说的不一定对）。

大家也可以说说自己的观点。

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